Contrato de arras

El contrato de arras es un tipo de contrato privado el cual está regulado en el Libro IV, Título IV del contrato y la compraventa, Capítulo I. El contrato de arras es muy utilizado para pactar a futuro la compraventa de una casa, aunque no es necesario que el objeto del mismo sea un bien inmueble, también pueden ser cosas muebles como un coche. A continuación te contamos más detalladamente sobre este contrato: que es, para que sirve, que tipos hay y que pasa si hay incumplimiento por alguna de las partes.

¿Qué es el contrato de arras?

El contrato de arras es un tipo de contrato de carácter privado cuyo fin es acordar una compraventa entre las partes que lo celebran. Es decir, una persona desea comprar una casa, para reservarla y que esta salga del mercado, ofrece una suma de dinero a quien es dueño de la casa, para que ya no se la ofrezca a nadie mas. Entonces, el contrato queda perfeccionado cuando se realiza el contrato en sí, y la parte compradora además, entrega una suma de dinero en concepto de reserva al vendedor.

De esta manera, el contrato de arras lo que hace es manifestar que ambas partes celebrarán una compraventa en el futuro. Es por ello que debe estar firmado por ambos, junto a sus datos personales y el monto de la seña establecido.

¿Cuántos tipos de contratos de arras existen?

Actualmente existen 3 tipos de contratos de arras y estos se definen en sí según la intención que tengan las partes al realizarlo:

  • Contrato de arras confirmatorio: se establece que en caso de incumplimiento por una de las partes, la otra tenga el derecho de exigir el cumplimiento del mismo y además, pedir una indemnización por daños y perjuicios (solo en caso que los haya).
  • Contrato de arras penitenciales: se detalla la cantidad de dinero que perderá el comprador en caso de que la compraventa no se concrete.
  • Contrato de arras penal: se detalla la cantidad de dinero que perderá el comprador en caso de que la compraventa no pueda llevarse a cabo por culpa suya, por haber incumplido con sus obligaciones contractuales.

Datos que debe contener el contrato de arras

Cuando se realiza un contrato de arras, no solo se deben colocar todos los datos personales de las partes, si no también todos los detalles acordado por el comprador y el vendedor. Entonces, específicamente, que datos debe contener necesariamente este contrato de arras:

  • Datos personales del comprador y el vendedor.
  • Fotocopia de los documentos de identidad del comprador y vendedor y cualquier otro documento que se estime necesario de adjuntar (ej: en caso de que uno de los dos tenga NIE, fotocopia del pasaporte como complemento).
  • Descripción muy detallada de la vivienda. Esto incluye: localización exacta, superficie total, superficie útil, si existe un anexo como un trastero, garaje o porción de terraza comunitaria, mejoras o arreglos que se hayan realizado recientemente y cualquier dato que las partes piensen que es de interés y necesario de colocar dentro del contrato de arras a celebrar.
  • Se debe establecer la cantidad de dinero que se va a pagar por la vivienda, monto total y el tipo de pago (cheque, transferencia, efectivo). En caso de pagar previamente una seña, se debe dejar constancia del monto y fecha en la que fue pagada y en concepto de que (ej: reserva). Además, debe establecerse el plazo en el cual se hará en pago, si es en cuotas fijas ya pactadas o bien, el total del dinero debe estar pago antes de una fecha límite establecida previamente y aceptada por las partes.
  • Detallar cual de las dos partes será la que se encargue de los gastos propios de la compraventa (honorarios del notario, sellados, registro, etc).

tipos de contratos de arras

¿Quiénes deben firmas el contrato de arras?

El contrato de arras debe ser firmado por el comprador y el vendedor.

¿Qué pasa si quien compra/vende es un matrimonio?

Acá hay que distinguir si el matrimonio comprador/vendedor tiene un régimen patrimonial ganancial o de separación de bienes. En caso que la pareja tenga un régimen ganancial, basta que el contrato lo firme solo uno de los dos, ya que lo hace en representación del matrimonio. En cambio, si estos optaron por un régimen de separación, ambos deberán firmar el contrato de arras.

¿Qué pasa si alguna de las partes incumple con su parte del contrato?

Cuando se celebra un contrato, cualquiera sea, ambas partes tienen derechos y obligaciones sobre el mismo. Por lo que, en caso de incumplirlas, hay una consecuencia legal. Pero, esta consecuencia varía según que parte sea la que incumpla, y estas penalizaciones están contempladas en el art. 1454 del Código Civil Español:

  • Si quien incumple es el comprador: pierde automáticamente la señal que dio en concepto de reserva previo a firmar el contrato.
  • Si quien incumple es el vendedor: deberá devolver el pago recibido en concepto de reserva hecho por el comprador. Además, deberá entregar la misma cantidad en concepto de indemnización (por ejemplo, si la reserva era de 500€, deberá devolverle al comprador en total 1000€, 500€ en concepto de reserva y 500€ en concepto de indemnización).

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